Esta tese investiga a evolução do mercado imobiliário português, com foco no segmento habitacional, examinando sua resposta a ciclos econômicos passados relevantes, tais como a crise do subprime e a da covid-19, de forma a procurar padrões que possam servir de base para previsões do futuro do mercado. Em primeiro lugar, considerou-se fundamental proceder a uma segmentação do mercado, de forma a entender os segmentos que o caraterizam e como se distinguem. Em segundo lugar, aplicou-se um modelo bastante importante, o das 5 Forças de Porter para avaliar a competitividade do mercado, tendo em conta os consumidores, fornecedores, concorrência e produtos substitutos. O regime fiscal que impacta o setor foi dissecado, profundamente, para avaliar a sua importância nas decisões de investimento. Em seguida, estudou-se o impacto das crises do subprime e da covid-19 no mercado imobiliário, à escala global e nacional. Este ponto, juntamente com a comparação entre o investimento e imobiliário face a instrumentos financeiros mais tradicionais e a análise do pacote legislativo conhecido como Mais Habitação foram os mais essenciais para as conclusões finais desta dissertação. Para enriquecer esta tese, foram conduzidas três entrevistas com especialistas de mercado: Lucas Valente da Silva, consultor imobiliário de excelência; Carlos Sabino, investidor imobiliário e Sandra Martins representante da empresa de construção João Martins, Lda.

This thesis investigates the evolution of the portuguese real estate market, examining its response to relevant past economic cycles such as the subprime crisis and the COVID-19 pandemic, to identify patterns that may serve as a basis for future market predictions. Firstly, it was considered crucial to conduct a market segmentation to understand the segments that characterize it and how they differ. Secondly, a highly important model, Porter's Five Forces, was applied to assess market competitiveness, considering consumers, suppliers, competition, and substitute products. The tax regime impacting the sector was thoroughly dissected to evaluate its importance in investment decisions. Next, the impact of the subprime and COVID-19 crises on the real estate market was studied, both on a global and national scale. This, along with the comparison between real estate investment and more traditional financial instruments, as well as the analysis of the legislative package known as "More Housing," were crucial for the final conclusions of this dissertation. To enrich this thesis, three interviews were conducted with market experts: Lucas Valente da Silva, an excellent real estate consultant, Sandra Martins, a representative from the construction company João Martins, Lda and Carlos Sabino, a real estate investor.